Vergesellschaftung von Wohnungskonzernen verbieten

Ein Bundesgesetz soll den Ländern verbieten, große private Mietwohnungsbestände nach Artikel 15 des Grundgesetzes in Gemeineigentum zu überführen.

Punkt 18 des Rahmenprogramms, auf das sich die Koalition am 1. Juli 2026 geeinigt hat, sieht vor: Durch Bundesgesetz soll geregelt werden, dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich ist [1][2]. Bayern hat parallel im Bundesrat beantragt, den Entschädigungsmaßstab bundesrechtlich auf den Verkehrswert festzulegen — was eine Vergesellschaftung nicht verbietet, aber unbezahlbar macht [3]. Adressat ist Berlin: Dort haben 2021 im Volksentscheid 59,1 % für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne gestimmt [5], eine Expertenkommission hielt sie 2023 für grundsätzlich zulässig [6], und die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hat 2025 einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt [10]. Ob der Bund den Ländern eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz durch ein bloßes Verbot entziehen darf, ist verfassungsrechtlich umstritten [2]. Bewertet wird die Wirkung der Sperre — nicht die Wirkung einer Vergesellschaftung — über zehn Jahre, 2027 bis 2036.

Bilanz

Deutlich schlechter für die Zukunft · 0,01

Pro 0,5 · 1 % Contra 38 · 99 %

Größenklasse: klein Maßstab dieser Bewertung: 1 Impact-Punkt entspricht rund 20 Mio. € gesellschaftlichem Nutzen pro Jahr. Wie wir bewerten →

Pro-Argumente

Contra-Argumente

4 Argumente bewertet · Scoring v1.3 Δ absolut −37,5

Argumente — Pro

1 Argument

Investitionssicherheit: das Ende der Debattenprämie

0,5von 100

Private Investoren trugen 2020 bis 2024 rund 62 % des Berliner Wohnungsneubaus. Banken und Kammern berichten, dass allein die laufende Enteignungsdebatte Investitionen bremst; die Sperre würde diese Unsicherheit beenden. Gemessen wurde das nie — und das Gesetz, das Sicherheit verspricht, löst zunächst selbst einen jahrelangen Verfassungsstreit aus.

Wert 6 · WohnraumversorgungImpact 0,3Plausibilität 3

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Es geht um die Angebotsbasis des Wohnungsmarkts: darum, ob in einer Stadt gebaut, saniert und nachverdichtet wird, in der Baugenehmigungen nur ein Drittel des Bedarfs decken ^[7]. Anders als bei Mietumverteilungen betrifft das nicht einzelne Budgets, sondern die Funktionsfähigkeit des Markts über Jahrzehnte. Betroffen sind am Ende die Wohnungssuchenden, die auf neue Wohnungen angewiesen sind. Deshalb wiegt dieser Kanal je Euro schwerer als Komfort- oder Suchkosten. Der bezifferte Umfang bleibt allerdings sehr klein. Der Wert ist mittel bis hoch: Es geht um die langfristige Angebotsbasis der Stadt — nur ist der Beitrag, um den es hier geht, verschwindend gering.

In Berlin wurden zwischen 2020 und 2024 insgesamt 80.844 Wohnungen fertiggestellt, 50.348 davon — also 62 % — von privaten Investoren ^[8]. Baugenehmigungen decken dort nur 31 % des Bedarfs, Fertigstellungen 49 % ^[7]. Die vier finanzierenden Banken und die Industrie- und Handelskammer berichten, dass allein die laufende Debatte über eine Vergesellschaftung Investoren zurückhält ^[8]^[11]. Angesetzt ist eine Dämpfung des privaten Neubaus um 3 % (Spanne: 0 bis 10 %), also rund 300 Wohnungen pro Jahr, die mit der Sperre zusätzlich entstünden. Über den Bewertungszeitraum ergibt das im Mittel rund 1.650 Wohnungen mehr im Bestand. Der Nutzen je Wohnung ist mit 3.000 € im Jahr angesetzt — der Vorteil gegenüber der nächstbesten Wohnlösung, nicht die Miete selbst. Damit bleibt ein Betrag in der Größenordnung von 5 Millionen € pro Jahr. Zum Vergleich: Bundesweit fielen die Fertigstellungen 2025 auf 206.600, den niedrigsten Wert seit 2012 ^[13] — ohne jede Vergesellschaftung, getrieben von Zinsen und Baukosten. Der Impact ist sehr klein: Der Mechanismus ist plausibel, aber die Zahl der Wohnungen, um die es geht, verschwindet neben dem, was Zinsen und Baukosten anrichten.

Für die Bremswirkung der bloßen Debatte gibt es keine Messung, nur Aussagen der Banken und der Kammer ^[8]^[11]. Gegenläufig steht, dass der Neubaueinbruch bundesweit stattfindet und vor allem an Zinsen und Baukosten hängt ^[13]. Die historischen Fälle, mit denen die Gutachten arbeiten, tragen hier nicht: Frankreich verstaatlichte 1981 39 Großbanken und weite Teile der Industrie, Chile den Kupferbergbau ohne marktgerechte Entschädigung ^[7]. Das sind Verstaatlichungswellen ganzer Volkswirtschaften, nicht die Übernahme eines Wohnungsbestands in einem Bundesland mit Entschädigungspflicht und gerichtlicher Kontrolle. Vor allem aber trägt das Argument einen Selbstwiderspruch: Ein Gesetz, das nach verbreiteter verfassungsrechtlicher Einschätzung selbst vor dem Bundesverfassungsgericht scheitert ^[2], beendet die Unsicherheit nicht — es verlängert sie um die Dauer des Verfahrens. Die Plausibilität ist niedrig: Die Richtung ist einleuchtend, gemessen ist nichts, und das Instrument könnte genau die Unsicherheit erzeugen, die es beseitigen soll.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 3

Argumente — Contra

3 Argumente

Ein gewonnener Volksentscheid wird übergangen

27von 100

2021 stimmten 1.034.709 Berlinerinnen und Berliner — 59,1 % — für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Die Sperre erklärt diese Entscheidung und das laufende zweite Verfahren für erledigt, bevor das Bundesverfassungsgericht über die Sache entschieden hat. Nicht die Landespolitik korrigiert das Ergebnis, sondern der Bund nimmt es vom Tisch.

Wert 9 · Verfassung & DemokratieImpact 8,5Plausibilität 3

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Hier geht es nicht um Wohnkosten, sondern um die Integrität des demokratischen Verfahrens. Ein Volksentscheid ist kein Stimmungsbild, sondern der Punkt, an dem eine Bevölkerung selbst entscheidet; in Berlin haben das 1.034.709 Menschen getan ^[5]. Die Sperre nimmt dieses Ergebnis nicht mit den Mitteln zurück, die dafür vorgesehen sind — ein Gericht, das die Sache prüft, oder ein Land, das anders entscheidet. Sie nimmt es von oben und vorab vom Tisch, bevor das zuständige Gericht überhaupt gesprochen hat ^[2]. Betroffen sind zwei Güter zugleich: die Wirksamkeit einer gewonnenen Abstimmung und die Anwendbarkeit einer Grundgesetznorm, die seit 1949 existiert und nie genutzt wurde. Wer eine Abstimmung gewinnt und erlebt, dass das Ergebnis folgenlos bleibt, verliert nicht Geld, sondern Zutrauen in das Verfahren — und dieses Zutrauen ist die Grundlage, auf der alles andere ruht. Der Wert ist hoch: Es geht um die Bindungswirkung einer demokratischen Entscheidung — das schwerste Gut dieser Bilanz.

Am 26. September 2021 stimmten 59,1 % der Abstimmenden in Berlin für die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen — 1.034.709 Ja-Stimmen ^[5]. Umgesetzt wurde bis heute kein Vergesellschaftungsgesetz. Stattdessen läuft ein zweiter Anlauf: Die Initiative hat im September 2025 einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt, über den in einem Gesetzesvolksentscheid abgestimmt werden soll, der unmittelbar Gesetzeskraft hätte ^[10]. Parallel hat das Abgeordnetenhaus am 12. März 2026 ein Rahmengesetz beschlossen, das erst nach zwei Jahren in Kraft tritt — ausdrücklich, damit das Verfassungsgericht vorher prüfen kann ^[11]. Ohne die Sperre endet dieser Weg mit einer Sachentscheidung: Karlsruhe klärt, ob Artikel 15 des Grundgesetzes anwendbar ist und welche Entschädigung er verlangt. Mit der Sperre endet er vorher und ohne Antwort. Betroffen sind unmittelbar rund 2,45 Millionen Berliner Abstimmungsberechtigte, deren Entscheidung entwertet wird, und mittelbar alle Länder, denen ein Instrument der Daseinsvorsorge entzogen wird. Die Expertenkommission hatte 2023 mehrheitlich festgestellt, dass eine Vergesellschaftung zulässig und eine Entschädigung unter Verkehrswert möglich ist; drei Mitglieder widersprachen im Sondervotum ^[6]. Der Impact ist mittel: Sehr viele Menschen haben eine Abstimmung gewonnen, deren Ergebnis von oben für erledigt erklärt wird — beziffern lässt sich das nur mit weiter Spanne.

Dass die Sperre den Berliner Prozess gegenstandslos macht, ist nicht strittig: Es ist ihr erklärter Zweck ^[1]^[2]. Strittig ist, wie schwer dieser Vorgang wiegt. Die Gegenposition lautet, dass Rechtsklarheit selbst ein Gewinn wäre und die Vergesellschaftung ohnehin in Karlsruhe gescheitert wäre — dann verlöre Berlin nur eine Illusion. Beweisen lässt sich weder das eine noch das andere: Artikel 15 wurde nie angewandt, das Bundesverfassungsgericht hat über ihn nie entschieden. Ein Teil des Schadens tritt allerdings unabhängig davon ein, ob die Sperre am Ende hält. Der Berliner Prozess wird für Jahre blockiert. Und das Signal, dass der Bund einen Landesvolksentscheid übergehen darf, ist gesetzt, sobald das Gesetz beschlossen ist. Eine messbare Größe für diesen Schaden gibt es nicht; die angesetzte Spanne von 15 bis 150 € je Stimmberechtigtem und Jahr bildet das ab. Die Plausibilität ist niedrig bis mittel: Der Vorgang selbst ist unstrittig, seine Höhe ist gesetzt — mehr als das ist bei einem Schaden ohne Marktpreis nicht drin.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 3

Die Länder verlieren ein Instrument gegen die Wohnungsnot

9,7von 100

Vergesellschaftung ist konkurrierende Gesetzgebung: Die Länder dürfen handeln, solange der Bund die Sache nicht selbst regelt. Die Sperre nimmt ihnen die Option — ausgerechnet in dem Feld mit dem größten Handlungsdruck, und ohne etwas an ihre Stelle zu setzen. Ob eine Vergesellschaftung klug wäre, ist eine andere Frage; hier geht es darum, dass die Länder sie nicht mehr stellen dürfen.

Wert 9 · Föderale OrdnungImpact 3,6Plausibilität 3

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Betroffen ist die Ordnung, in der Bund und Länder sich die Gesetzgebung teilen — und mit ihr die Frage, wer gegen ein akutes Problem etwas versuchen darf. Das ist kein Verfahrensdetail: Der Föderalismus lebt davon, dass Länder Wege gehen dürfen, die dem Bund nicht gefallen, und dass sich am Ergebnis zeigt, ob sie tragen. Nimmt der Bund die Option, ohne selbst zu handeln, verliert nicht nur Berlin einen Weg, sondern jedes Land verliert ihn. Der Schaden verteilt sich auf Millionen und ist für den Einzelnen unmerklich; er wiegt nicht wegen des Betrags, sondern wegen der Sache. Der Wert ist hoch: Es geht um die Kompetenzordnung des Grundgesetzes und um die Handlungsfähigkeit der Länder gegenüber dem drängendsten sozialpolitischen Problem — auch wenn der bezifferte Umfang klein bleibt.

Die Zuständigkeit für Vergesellschaftungen steht in Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15 des Grundgesetzes — als konkurrierende Kompetenz. Die Länder dürfen handeln, solange der Bund die Materie nicht erschöpfend geregelt hat; genau darauf stützt Berlin sein Rahmengesetz ^[11]. Der Vorschlag regelt nichts, er verbietet. Damit verlieren alle 16 Länder eine Handlungsoption, und zwar im Feld mit dem größten Druck. Es fehlen mindestens 600.000 Wohnungen ^[16], die Angebotsmieten stiegen zuletzt um 4,1 % im Jahr ^[17], und die Fertigstellungen liegen auf einem 12-Jahres-Tief ^[13]. Der Bund setzt nichts an die Stelle des Instruments, das er streicht. Für die rund 30 Millionen Menschen in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt ist das ein verlorener Weg. Angesetzt sind dafür 6 € je Einwohner und Jahr (Spanne: 1,50 bis 20 €), also rund 70 Millionen € im Jahr. Dazu kommt die Technik selbst: Gelänge ein Sperrgesetz ohne eigenen Regelungsgehalt, stünde es künftig in jeder konkurrierenden Materie zur Verfügung — der Bund könnte die Länder sperren, ohne selbst zu handeln. Der Impact ist klein: Der Verlust trifft viele, aber er ist der Verlust einer Möglichkeit, nicht einer Wohnung — und was die Möglichkeit wert gewesen wäre, entscheidet sich woanders.

Die Rechtslage ist ungewöhnlich klar. Das Bundesverfassungsgericht hat den Maßstab in genau der Entscheidung formuliert, mit der es die Bundeskompetenz im Wohnungsrecht ausgeweitet hat. Noch deutlicher wurde es in einer älteren Entscheidung: Ein Bundesgesetz müsse „selbst und materiell“ etwas über die Gestaltung der Materie bestimmen ^[2]. Daraus folgt aber ein Selbstwiderspruch des Arguments: Je klarer die Sperre verfassungswidrig ist, desto wahrscheinlicher wird sie kassiert — und desto weniger entsteht die Präzedenz, die hier den Schaden ausmacht. Der Schaden tritt also nur ein, wenn Karlsruhe seine eigene Rechtsprechung nicht anwendet. Wie hoch er dann wäre, lässt sich nicht messen; die angesetzte Spanne bildet das ab. Die Plausibilität ist niedrig: Die Rechtsprechung ist eindeutig, aber genau deshalb ist der Schaden unwahrscheinlich — er setzt voraus, dass die Sperre entgegen dieser Rechtsprechung Bestand hat.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 3

Jahrelanger Verfassungsstreit statt Rechtsklarheit

1,6von 100

Die Sperre erzeugt ihr eigenes Verfahren: Normenkontrolle, Gutachten, Parallelstreit um das Berliner Rahmengesetz. Sicher ist, dass diese Kosten anfallen; geschätzt ist nur ihr Umfang.

Wert 5 · Vollzug & VerfahrenImpact 0,5Plausibilität 6,5

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Gebunden werden Ressourcen: Arbeitszeit von Ministerien, Gerichten, Gutachtern und Anwälten, aufgewendet für die Klärung einer Rechtsfrage. Eine Wohnung entsteht dadurch nicht, eine Miete sinkt nicht. Getragen werden die Kosten von Bund, Ländern und Gerichten, also aus öffentlichen Mitteln, die an anderer Stelle fehlen. Existenziell trifft das niemanden, und die Beträge bleiben klein. Hinzu kommt eine nicht bezifferbare Nebenwirkung: Solange das Verfahren läuft, bleibt die Rechtslage genau so unklar, wie die Maßnahme sie zu klären verspricht. Der Wert ist mittel: gewöhnliche Verfahrenskosten ohne besondere Schwere.

Eine Sperre, deren Verfassungsmäßigkeit von Anfang an bestritten wird, landet in Karlsruhe. Bayern hat den Bundesrat bereits befasst ^[3], die Kommentierung hält beide Varianten für unzulässig ^[2]. Berlin lässt parallel sein eigenes Rahmengesetz prüfen: Es tritt bewusst erst nach zwei Jahren in Kraft, damit das Gericht vorher entscheiden kann ^[11]. Initiative, Mietervereine und Oppositionsparteien haben Widerstand und Klagen angekündigt ^[14]. Es entstehen also Gesetzgebungsverfahren, Normenkontrollverfahren, Gutachten und Parallelstreitigkeiten über mehrere Jahre, verteilt auf Bund, Länder und Gerichte. Angesetzt sind dafür rund 10 Millionen Euro pro Jahr (Spanne: 3 bis 30 Millionen). Der Aufwand fällt in jedem Fall an — wird die Sperre kassiert, eher mehr als weniger. Der Impact ist sehr klein: Die Verfahren sind aufwendig, aber gemessen an allem anderen in dieser Bilanz sind die Beträge gering.

Dass ein umstrittenes Bundesgesetz ein Verfassungsverfahren nach sich zieht, folgt unmittelbar aus der Ankündigungslage: Der Vorstoß ist von mehreren Seiten als verfassungswidrig bezeichnet worden ^[2], und die Beteiligten haben Klagen angekündigt. Der Präzedenzfall liegt im selben Bereich: Der Berliner Mietendeckel wurde nach 14 Monaten für nichtig erklärt, mit Gutachten, Rückabwicklung und Härtefonds. Geschätzt ist allein die Menge — wie viele Verfahren, wie lange, mit welchem Aufwand. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: Dass die Kosten anfallen, ist sicher; unsicher ist nur ihr Umfang.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 8

Summary

Berlin hat ein Wohnungsproblem, und der Bund beantwortet es mit einem Verbot. Bewertet wird hier die Sperre selbst, nicht die Vergesellschaftung. Was eine Übernahme von 240.000 Wohnungen kosten und bringen würde, ist eine eigene Frage mit einer eigenen Bilanz — sonst stünde dieselbe Wirkung zweimal in der Datenbank, einmal mit jedem Vorzeichen. Bleibt die Frage, was die Sperre aus sich heraus bewirkt. Auf der Nutzenseite ist das wenig. Das Ende der Enteignungsdebatte könnte private Investoren zurückholen, aber es geht um ein paar hundert Wohnungen im Jahr, und gemessen wurde nie etwas. Der Neubaueinbruch hängt bundesweit an Zinsen und Baukosten [13]. Auf der Kostenseite steht ein Vorgang, der unabhängig von jeder Wohnungspolitik wiegt. Ein Volksentscheid mit 1.034.709 Ja-Stimmen [5] wird von der Bundesebene für erledigt erklärt, bevor das Bundesverfassungsgericht über Artikel 15 des Grundgesetzes entschieden hat [2]. Zugleich verlieren alle 16 Länder eine Handlungsoption in dem Feld, in dem der Druck am größten ist [16][17]. Dass die Bilanz deutlich negativ ausfällt, liegt deshalb nicht daran, dass der Nutzen widerlegt wäre — er existiert als Wirkung der Sperre kaum. Fast alles, was für sie spricht, spricht in Wahrheit gegen die Vergesellschaftung, und das zählt hier nicht mit. Unsicher bleibt die Höhe des Schadens: Für einen übergangenen Volksentscheid gibt es keinen Marktpreis, die angesetzten Beträge sind gesetzt, nicht gemessen. Und ein Selbstwiderspruch bleibt: Ein Gesetz, das nach verbreiteter verfassungsrechtlicher Einschätzung selbst vor Gericht scheitert [2], verspricht Rechtssicherheit und liefert einen jahrelangen Verfassungsstreit.

Ausblick — Zwei Zukünfte

Deutlich schlechter für die Zukunft · 0,01

Quellen

Koalitionsausschuss CDU, CSU, SPD: Rahmenprogramm für Aufschwung und Beschäftigung (01.07.2026), Punkt 18: Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze soll ausgeschlossen werden. tagesschau.de
Timo Laven, Verfassungsblog: Ein bundesweites Vergesellschaftungsverbot? Zur Verfassungswidrigkeit des Rahmenprogramms der Regierungskoalition (06.07.2026). verfassungsblog.de
Bundesrat: Drucksache 380/26: Entschließungsantrag Bayerns für ein bundesrechtliches Rahmengesetz mit Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts. bundesrat.de
Der Landeswahlleiter für Berlin: Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen", Allgemeine Informationen: amtliche Kostenschätzung (ca. 243.000 Wohnungen; 28,8–36 Mrd EUR Entschädigung; 1,5–1,9 Mrd EUR Einmalkosten; 100–340 Mio EUR jährlicher Zuschussbedarf). berlin.de
Der Landeswahlleiter für Berlin: Ergebnisse des Volksentscheids „Deutsche Wohnen & Co enteignen" vom 26.09.2021: 59,1 % Ja, 1.034.709 Stimmen. wahlen-berlin.de
Expertenkommission des Landes Berlin: Abschlussbericht der Expertenkommission zum Volksentscheid „Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen" (28.06.2023). berlin.de
Deschermeier/Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft Köln: Auswirkungen der Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in Berlin (Gutachten, 23.06.2026). iwkoeln.de
Investitionsbank Berlin, Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB: Presseinformation vom 23.06.2026: „Enteignung schafft keine einzige neue Wohnung" (Gutachten IW und empirica; 2020–2024: 50.348 von 80.844 Fertigstellungen durch private Investoren). ibb.de
Bernt/Holm, Rosa-Luxemburg-Stiftung: Vergesellschaftung senkt die Miete (Studie 1/2023): Absenkung um 16 %, von 7,63 auf 6,39 EUR/m² nettokalt. rosalux.de
Deutsche Wohnen & Co enteignen: Entwurf eines Gesetzes zur Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum (Vergesellschaftungsgesetz), Stand 26.09.2025. content.dwenteignen.de
Haufe: Vergesellschaftungsrahmengesetz in Berlin verabschiedet (13.03.2026): Beschluss vom 12.03.2026, Inkrafttreten nach zwei Jahren, geplante Normenkontrolle. haufe.de
entwicklungsstadt.de: Berlin hat 404.170 landeseigene Wohnungen: durchschnittliche Bestandsmiete 7,09 EUR/m² nettokalt (Ende 2025). entwicklungsstadt.de
Destatis: PM Nr. 174/2026: Baufertigstellungen 2025 (206.600 Wohnungen, niedrigster Wert seit 2012). destatis.de
taz: Koalition will Vergesellschaftungsverbot (02.07.2026): Reaktionen von GdW, Haus & Grund, Linke, Berliner Mieterverein und Grünen. taz.de
dawum.de: Umfragen zur Wahl des Abgeordnetenhauses von Berlin (September 2026). dawum.de
Deutscher Mieterbund: Studie zum Wohnungsbau 2026 (fehlende Wohnungen: mindestens 600.000 bis 800.000). mieterbund.de
IW Köln: IW-Wohnindex Q4/2025 (Angebotsmieten +4,1 % gegenüber Vorjahresquartal). iwkoeln.de